STJ suspende processos em todo o país e vai definir se a simples previsão de uso residencial na convenção do condomínio pode impedir estadias de curta duração
Você compra um apartamento, abre a convenção do condomínio e procura alguma regra sobre Airbnb.
Não encontra.
Não existe a palavra “Airbnb”. Não há referência a plataformas digitais. Também não existe uma cláusula dizendo expressamente que o proprietário está proibido de oferecer o imóvel para estadias de poucos dias.
Existe, porém, uma regra bastante comum:
as unidades destinam-se exclusivamente ao uso residencial.
Isso é suficiente para impedir que o proprietário disponibilize o apartamento para estadias de curta duração?
É justamente essa questão que o Superior Tribunal de Justiça decidiu enfrentar em um julgamento que poderá repercutir em condomínios de todo o Brasil.
A Segunda Seção do STJ afetou dois recursos especiais ao rito dos recursos repetitivos e determinou a suspensão dos processos individuais e coletivos que discutem a mesma questão jurídica em todo o território nacional.
E aqui está um detalhe fundamental:
o STJ ainda não julgou definitivamente o Tema 1.443.
A suspensão dos processos não significa que o Airbnb tenha sido proibido no Brasil. Também não significa que todos os proprietários estejam automaticamente autorizados a utilizar seus imóveis dessa maneira.
O que o tribunal fará agora é estabelecer uma tese jurídica para orientar a solução dos casos abrangidos pela controvérsia.
Afinal, o que o STJ vai decidir?
O assunto foi cadastrado como Tema Repetitivo 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo.
Os processos representativos são os REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP.
A questão submetida a julgamento foi delimitada pelo próprio STJ: definir se a previsão de destinação residencial existente na convenção condominial é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período através de plataformas digitais, independentemente de uma proibição expressa.
Traduzindo:
Imagine um condomínio cuja convenção diga apenas:
“O edifício possui destinação exclusivamente residencial.”
Mas não fale uma palavra sobre Airbnb.
O proprietário poderia argumentar:
“Se a convenção não proíbe expressamente, posso disponibilizar meu apartamento.”
O condomínio, por outro lado, poderia sustentar:
“Não precisa estar escrito Airbnb. A utilização é incompatível com a finalidade exclusivamente residencial prevista na convenção.”
É esse conflito que o STJ pretende solucionar de maneira qualificada.
Mas o STJ já não tinha decidido sobre Airbnb?
Sim. E é justamente isso que torna esse assunto tão interessante.
Poucas semanas antes da afetação do Tema 1.443, a Segunda Seção julgou, em 7 de maio de 2026, o REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.
Naquele julgamento, o STJ decidiu, por maioria, que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando houver exploração econômica reiterada ou profissionalização da atividade, pode descaracterizar sua destinação residencial.
Nessa hipótese, havendo convenção estabelecendo finalidade residencial, a mudança de destinação depende de aprovação de dois terços dos condôminos.
Mas existe uma diferença que não pode ser ignorada.
Airbnb não é necessariamente sinônimo de “aluguel por temporada”
Aqui está uma das maiores confusões quando esse assunto aparece nas redes sociais.
A Lei do Inquilinato reconhece expressamente a locação para temporada.
O artigo 48 da Lei nº 8.245/1991 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário por determinado motivo e contratada por prazo de até 90 dias.
Por isso, simplesmente afirmar que:
“qualquer aluguel de poucos dias é proibido em condomínio residencial”
seria uma conclusão muito mais ampla do que aquela estabelecida pelo STJ.
No julgamento de maio, o tribunal tratou especificamente dos chamados contratos atípicos de curta estadia.
E o próprio STJ fez uma observação extremamente importante:
o fato de o imóvel ser anunciado em uma plataforma digital não define, sozinho, a natureza jurídica do negócio.
Uma verdadeira locação residencial por temporada pode ser contratada através de uma plataforma digital sem deixar de ser locação por temporada apenas por isso.
Esse é um ponto essencial.
O problema jurídico não é simplesmente usar o Airbnb.
É necessário analisar como o imóvel efetivamente está sendo utilizado.
Quando a curta estadia pode deixar de ter característica residencial?
No precedente de maio, o STJ indicou circunstâncias que podem demonstrar exploração econômica ou profissionalização incompatível com a finalidade residencial.
Entre elas estão a frequência e habitualidade das estadias, a baixa quantidade de diárias, a oferta de cômodos para pessoas desconhecidas entre si e a prestação de serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge.
Segundo o tribunal, esses elementos devem ser examinados em cada caso concreto.
Isso significa que duas pessoas podem anunciar apartamentos pela mesma plataforma e, juridicamente, a situação de uma não ser necessariamente idêntica à da outra.
É justamente por isso que reduzir toda essa discussão à frase “STJ proibiu Airbnb” pode induzir o proprietário ou o condomínio ao erro.
E por que todos esses processos foram suspensos?
Porque o assunto agora será analisado pelo rito dos recursos repetitivos.
A afetação ocorreu na sessão eletrônica encerrada em 26 de maio de 2026, e a decisão foi publicada em 1º de junho.
O STJ determinou a suspensão do processamento dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica.
A notícia sobre a suspensão nacional foi divulgada pelo tribunal em 17 de setembro de 2026.
Portanto, outra cautela é necessária:
não significa que qualquer processo no Brasil que mencione Airbnb esteja automaticamente suspenso.
A determinação alcança os processos que versem sobre a questão jurídica delimitada no Tema 1.443.
O que muda para quem tem um imóvel em condomínio?
Por enquanto, o ponto mais importante é entender que não existe uma resposta segura baseada apenas na frase:
“Meu condomínio não fala em Airbnb.”
Também não basta olhar apenas para o anúncio publicado na plataforma.
Uma análise adequada pode envolver a convenção do condomínio, o regimento interno, eventuais deliberações de assembleia e, principalmente, as características concretas da utilização da unidade.
Para quem está pensando em comprar um imóvel com a intenção de obter renda por meio de estadias de curta duração, essa análise se torna ainda mais relevante.
Comprar primeiro para descobrir depois que a utilização pretendida enfrenta restrições condominiais pode transformar a rentabilidade esperada do negócio.
O que acontece agora?
O Tema 1.443 aparece, na consulta oficial do STJ realizada para este conteúdo, como “Afetado”.
Ainda não consta julgamento do mérito da tese repetitiva.
Portanto, a pergunta central permanece aguardando resposta definitiva:
Uma convenção que determina apenas a destinação residencial já é suficiente para impedir contratos de curta duração por plataformas digitais ou a proibição precisa estar expressamente prevista?
A resposta do STJ terá importância não apenas para proprietários que disponibilizam seus imóveis, mas também para condomínios, síndicos, investidores e compradores que avaliam imóveis com objetivo de geração de renda.
E até que essa tese seja definida, uma coisa já ficou clara:
antes de comprar, anunciar ou discutir judicialmente a utilização de um imóvel, é preciso saber exatamente o que dizem os documentos do condomínio e qual é a utilização que efetivamente será dada à unidade.
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Do primeiro documento ao problema resolvido.
Conhecimento é poder e simplifica a vida.