Arrematou imóvel em leilão judicial e pagou 5% ao leiloeiro? Entenda quando parte desse valor pode ser restituída
A comissão paga ao leiloeiro costuma ser tratada pelo arrematante como um custo definitivo da aquisição.
Arrematou o imóvel por R$ 500 mil? Se a comissão foi fixada em 5%, desembolsou outros R$ 25 mil. Em uma análise rápida, parece simples: o imóvel custou R$ 500 mil e a comissão de R$ 25 mil foi uma despesa adicional da arrematação.
Mas existe uma regra que muitos arrematantes desconhecem.
Em determinadas situações, o valor pago a título de comissão do leiloeiro pode ser deduzido do produto da própria arrematação, permitindo a correspondente restituição ao arrematante.
E uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo tornou essa questão ainda mais relevante: ao julgar o Tema 60 do IRDR, consolidou o entendimento de que a dedução pode ser admitida mesmo quando o edital do leilão não contém previsão expressa nesse sentido. O precedente já transitou em julgado.
Mas atenção: isso não significa que todo arrematante que pagou 5% ao leiloeiro tenha automaticamente 5% a receber de volta.
É preciso entender exatamente como a regra funciona.
A comissão do leiloeiro é paga por quem?
Nos leilões judiciais, a regra continua sendo que a comissão do leiloeiro é suportada pelo arrematante.
O Código de Processo Civil estabelece, no art. 884, parágrafo único, que o juiz fixará as condições da alienação e, tratando-se de leiloeiro público, sua comissão.
A Resolução CNJ nº 236/2016, que regulamenta procedimentos relativos à alienação judicial eletrônica, estabelece no art. 7º comissão de, no mínimo, 5% sobre o valor da arrematação, a cargo do arrematante.
Na prática, portanto, quem arremata precisa considerar dois desembolsos distintos.
Imagine uma arrematação por R$ 500.000,00.
Se a comissão for de 5%, teremos:
Valor da arrematação: R$ 500.000,00
Comissão do leiloeiro: R$ 25.000,00
Desembolso inicial relacionado à aquisição: R$ 525.000,00
Isso não mudou.
O ponto importante está no que pode acontecer depois da arrematação, dependendo da destinação do dinheiro depositado no processo.
O detalhe que muitos arrematantes desconhecem está no §4º do art. 7º
A própria Resolução CNJ nº 236/2016 prevê uma situação específica.
O §4º do art. 7º determina que, quando o valor da arrematação for superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro e determinadas despesas poderão ser deduzidas do produto da arrematação.
É justamente aqui que surge a possibilidade de restituição.
Isso acontece porque o dinheiro pago pela arrematação é depositado e utilizado para satisfazer as obrigações existentes na execução.
Em determinadas execuções, entretanto, o valor obtido com a venda judicial do imóvel é maior do que aquilo que precisa ser pago ao credor e às despesas que possuem preferência.
Surge, então, um saldo excedente.
E é sobre a destinação desse excedente que a regra ganha importância para o arrematante.
Um exemplo ajuda a entender
Imagine a seguinte situação simplificada:
Crédito do exequente: R$ 300.000,00
Valor da arrematação: R$ 500.000,00
Comissão de 5% paga pelo arrematante: R$ 25.000,00
Considerando apenas esses valores para facilitar a compreensão, existe uma diferença de R$ 200 mil entre o valor da arrematação e o crédito do exequente.
Existindo efetivamente saldo excedente após o pagamento dos créditos e despesas que devam ser satisfeitos, a comissão anteriormente suportada pelo arrematante pode ser deduzida desse excedente, permitindo sua restituição.
Isso significa que os R$ 25 mil não são simplesmente retirados do valor devido ao credor.
Essa distinção é fundamental.
O crédito do exequente não é reduzido para devolver dinheiro ao arrematante.
A restituição é examinada sobre o saldo excedente do produto da arrematação, respeitando os créditos e despesas que devam ser satisfeitos antes.
O que mudou com o Tema 60 do TJSP?
A Resolução do CNJ existe desde 2016. Portanto, a possibilidade de dedução não nasceu agora.
O problema estava na interpretação da regra.
Havia divergência dentro do próprio Tribunal de Justiça de São Paulo sobre uma questão extremamente relevante:
seria possível aplicar a dedução quando o edital do leilão não tivesse previsto expressamente essa possibilidade?
Algumas decisões admitiam.
Outras entendiam que a ausência de previsão no edital impediria a restituição.
A divergência produzia uma situação ruim do ponto de vista da segurança jurídica: arrematantes em situações semelhantes poderiam receber respostas diferentes dependendo do órgão julgador.
Foi justamente essa controvérsia que levou ao IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000 — Tema 60 do TJSP. O incidente foi admitido diante da existência de decisões conflitantes no Tribunal.
Afinal: se o edital não falou nada, o arrematante perde o direito?
Segundo a tese firmada pelo TJSP, não necessariamente.
O Tribunal estabeleceu expressamente que, quando o valor da arrematação superar o crédito do exequente e as despesas processuais, admite-se a dedução da comissão do leiloeiro anteriormente paga pelo arrematante sobre o saldo excedente, com a correspondente restituição, ainda que não exista previsão no edital.
Esse é provavelmente o aspecto mais relevante do Tema 60.
A omissão do edital, por si só, não elimina a possibilidade prevista na Resolução CNJ nº 236/2016.
E existe uma razão jurídica importante para isso.
O TJSP também estabeleceu que essa dedução não modifica as condições do leilão.
Ela diz respeito à destinação posterior do excedente produzido pela arrematação.
Em outras palavras, uma coisa é alterar as regras sob as quais os interessados participaram da hasta.
Outra, diferente, é determinar juridicamente como será destinado o dinheiro que sobrou depois de satisfeitos os créditos e despesas da execução.
O Tema 60 estabeleceu quatro pontos importantes
O julgamento não criou uma autorização genérica para devolver comissão a qualquer arrematante.
A tese ficou estruturada em quatro premissas.
A primeira confirma que a comissão do leiloeiro continua sendo devida e paga pelo arrematante.
A segunda admite sua dedução quando o produto da arrematação supera o crédito do exequente e as despesas processuais, inclusive se o edital for omisso.
A terceira estabelece limites importantes: é necessário existir saldo excedente, deve ser preservada a ordem de preferência dos créditos e não pode haver prejuízo a terceiros.
E a quarta determina que a situação concreta deverá ser apreciada pelo próprio juízo da execução.
Portanto, não estamos diante de um “reembolso automático de 5%”.
Estamos diante de um direito que depende da análise financeira e processual daquela execução.
Nem todo arrematante terá dinheiro a receber
Esse talvez seja o cuidado mais importante deste artigo.
A frase “quem pagou 5% ao leiloeiro pode pedir o dinheiro de volta” é incompleta e pode induzir o arrematante ao erro.
Para que exista a possibilidade reconhecida no Tema 60, é necessário verificar, entre outros aspectos:
- se a comissão foi efetivamente paga pelo arrematante;
- qual foi o valor total da arrematação;
- qual era o crédito efetivamente satisfeito com o produto da venda;
- quais despesas processuais incidiram;
- se existem outros credores ou créditos preferenciais;
- se, depois dessas destinações, existe saldo excedente;
- se a restituição não prejudica terceiros; e
- qual é a situação atual do processo de execução.
O próprio TJSP deixou claro que a dedução depende da existência de saldo excedente, da preservação da ordem de preferência dos créditos e da inexistência de prejuízo a terceiros.
É por isso que olhar apenas para o auto de arrematação ou para o comprovante dos 5% normalmente não basta.
É preciso olhar o processo.
E se já houver outros credores?
Aqui a análise fica ainda mais importante.
Imagine que o imóvel tenha sido arrematado por R$ 500 mil e o crédito do exequente seja de R$ 300 mil.
Isso não significa, automaticamente, que existam R$ 200 mil “livres”.
Podem existir despesas processuais, créditos preferenciais ou outros valores que juridicamente devam ser satisfeitos antes da destinação final do excedente.
O Tema 60 não autoriza que a restituição da comissão passe à frente de quem possui preferência legal.
Ao contrário: o TJSP expressamente preservou a ordem de preferência dos créditos.
Por isso, o cálculo somente pode ser feito depois de reconstruir a situação da execução.
O dinheiro é devolvido pelo leiloeiro?
Esse é outro ponto que merece esclarecimento.
Na hipótese tratada pelo Tema 60, não se está afirmando simplesmente que o leiloeiro recebeu uma comissão indevida.
A comissão era devida.
O leiloeiro prestou o serviço e recebeu o pagamento.
O mecanismo discutido é outro: a comissão já paga pelo arrematante pode ser deduzida do saldo excedente existente no produto da arrematação, com a correspondente restituição.
A própria tese do TJSP deixa claro que a comissão é devida pelo arrematante e, simultaneamente, admite a dedução nas condições estabelecidas. TJSP
Essa diferença evita uma interpretação equivocada do precedente.
A regra vale somente para São Paulo?
Aqui precisamos separar duas coisas.
A Resolução CNJ nº 236/2016 é nacional e permanece vigente. Seu art. 7º, §4º contém a previsão relativa à dedução quando o valor da arrematação supera o crédito do exequente.
Já o Tema 60 é um precedente qualificado do TJSP, criado justamente para uniformizar a jurisprudência no âmbito daquele Tribunal.
Portanto, não seria tecnicamente correto dizer que o IRDR paulista, por si só, transformou sua interpretação em tese vinculante para todos os tribunais brasileiros.
O que é nacional é a norma do CNJ.
O Tema 60 representa uma interpretação extremamente relevante e consolidada pelo TJSP sobre a aplicação dessa norma, inclusive diante de edital omisso.
E o precedente ganhou especial força porque o julgamento de mérito ocorreu em 6 de maio de 2026, o acórdão foi publicado em 22 de maio e houve trânsito em julgado em 17 de junho de 2026.
E no Rio de Janeiro?
Para arrematações realizadas no Rio de Janeiro, a análise também merece atenção justamente porque o fundamento normativo não é uma regra estadual paulista: é a Resolução CNJ nº 236/2016.
Assim, o fato de o Tema 60 ter sido julgado pelo TJSP não torna irrelevante a discussão fora de São Paulo.
O ponto central será verificar como o juízo responsável pela execução aplica o art. 7º, §4º, da Resolução do CNJ ao caso concreto, além da jurisprudência pertinente ao tribunal competente.
Por isso, quem arrematou imóvel no Rio de Janeiro ou em outro Estado não deve simplesmente concluir que o precedente “não serve” porque nasceu em São Paulo.
Também não deve concluir o contrário: que o Tema 60 automaticamente obriga qualquer juízo brasileiro.
É necessária análise jurídica individualizada.
Já arrematei o imóvel. Como saber se meu caso se enquadra?
O primeiro passo não é simplesmente calcular 5% do preço do imóvel.
O primeiro passo é reconstruir a arrematação e a destinação do produto da venda judicial.
Entre os documentos que normalmente merecem análise estão o edital do leilão, auto de arrematação, comprovante de pagamento da comissão, carta de arrematação, decisões posteriores à hasta, planilha do crédito exequendo, eventuais manifestações de outros credores e decisões relacionadas à destinação ou levantamento do saldo.
Também é importante verificar se ainda existe dinheiro depositado judicialmente e em que estágio se encontra a execução.
Dependendo do caso, a própria movimentação processual pode revelar se houve saldo, quem pediu seu levantamento e qual destinação foi determinada pelo juízo.
“Mas meu edital dizia que os 5% eram pagos pelo arrematante”
Isso, isoladamente, não resolve a questão.
A tese do TJSP não afastou a obrigação inicial do arrematante de pagar a comissão.
Pelo contrário: reafirmou expressamente essa responsabilidade.
O ponto é que, depois do pagamento, pode surgir o direito à dedução sobre o saldo excedente nas condições previstas na Resolução do CNJ.
Da mesma forma, o fato de o edital não mencionar a possibilidade de dedução não impede, segundo o Tema 60 do TJSP, sua análise pelo juízo.
“Então posso simplesmente descontar os 5% do preço do leilão?”
Não.
Esse é um erro importante.
O arrematante deve cumprir as condições da arrematação e efetuar os pagamentos exigidos.
A tese não autoriza o participante do leilão a reduzir unilateralmente o preço da arrematação nem a deixar de pagar a comissão.
A discussão acontece na destinação do saldo excedente, e o próprio Tema 60 determina que a dedução seja apreciada pelo juízo da execução.
O Tema 60 encerrou uma divergência importante
Antes da uniformização, a existência de entendimentos diferentes dentro do próprio TJSP gerava insegurança.
O tribunal reconheceu formalmente essa divergência quando admitiu o IRDR em outubro de 2025. O objetivo era justamente uniformizar a interpretação sobre a dedução da comissão diante da ausência de previsão expressa no edital.
Depois do julgamento do mérito, a situação ficou muito mais clara em São Paulo.
O ponto decisivo deixou de ser:
“O edital autorizava a restituição?”
e passou a exigir uma análise mais relevante:
“Existe saldo excedente e estão presentes as condições para aplicação do art. 7º, §4º, da Resolução CNJ nº 236/2016?”
Essa mudança de perspectiva é particularmente importante para quem já participou de leilões judiciais.
Arrematou em leilão judicial? Talvez valha a pena revisar o processo
A arrematação não termina necessariamente com o pagamento do lance, da comissão e a expedição da carta de arrematação.
Existem questões posteriores que podem produzir consequências econômicas relevantes para o arrematante.
A possibilidade de dedução da comissão é uma delas.
Mas a análise precisa ser feita com cuidado.
Não basta ter pago 5%. Não basta o valor da arrematação ser elevado. E não basta citar o Tema 60.
É necessário verificar se houve efetivamente excedente, quais créditos e despesas deveriam ser satisfeitos, se existem terceiros com preferência e qual foi a destinação dada aos valores no processo.
Se você já arrematou um imóvel em leilão judicial e pagou comissão ao leiloeiro, a CPrático pode analisar a documentação da arrematação e o processo judicial para verificar se o caso apresenta os requisitos para requerer a dedução e eventual restituição do valor.
Conhecimento é poder e simplifica a vida.
CPrático — do primeiro documento ao problema resolvido.