Convenção ou Regimento Interno: qual regra vale no condomínio?
Quem mora em condomínio convive diariamente com regras. Horário de silêncio, utilização do salão de festas, realização de obras, circulação de animais, mudanças, vagas de garagem e uso das áreas comuns são apenas alguns exemplos.
Mas existe uma dúvida que costuma aparecer justamente quando surge um conflito: afinal, onde essas regras devem estar previstas? Na Convenção ou no Regimento Interno?
Embora os dois documentos façam parte da organização do condomínio, eles possuem funções diferentes. E entender essa diferença é fundamental para saber até onde determinada regra pode ir.
O que é a Convenção do Condomínio?
A Convenção é o documento que estabelece as principais regras de organização e funcionamento do condomínio.
É nela que são disciplinadas questões estruturais, como direitos e deveres dos condôminos, administração, contribuição para as despesas, competência do síndico, assembleias, quóruns de votação e destinação das unidades e das áreas comuns.
A Lei nº 4.591/1964 já previa a elaboração da Convenção e a aprovação do Regimento Interno. O Código Civil também estabelece matérias que devem constar da Convenção.
Entre elas estão a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência e os quóruns das assembleias, as sanções e o próprio Regimento Interno.
Portanto, a Convenção não trata apenas de convivência. Ela estabelece a estrutura jurídica de funcionamento daquele condomínio.
E o Regimento Interno?
O Regimento Interno tem uma função mais voltada à rotina.
É nele que normalmente aparecem regras sobre horários de silêncio, utilização de piscina e salão de festas, mudanças, circulação nas áreas comuns, descarte de lixo, animais e outras situações do cotidiano.
Enquanto a Convenção estabelece as bases do condomínio, o Regimento detalha como determinadas regras serão aplicadas no dia a dia.
Por isso, os documentos não concorrem entre si. Eles se complementam.
Essa distinção também aparece no material analisado: enquanto a Convenção organiza a estrutura do condomínio, o Regimento concentra regras relacionadas à convivência cotidiana.
Convenção e Regimento Interno são a mesma coisa?
Não.
Essa confusão é bastante comum porque ambos contêm regras que devem ser observadas pelos moradores.
A diferença está principalmente na função de cada documento.
A Convenção trata das bases estruturais, administrativas e jurídicas do condomínio. O Regimento Interno disciplina situações práticas de convivência e utilização dos espaços.
Podemos resumir assim:
Convenção = estrutura e organização.
Regimento Interno = rotina e convivência.
Mas existe um ponto ainda mais importante: o Regimento precisa estar em harmonia com a Convenção.
O Regimento Interno pode contrariar a Convenção?
Em princípio, não.
O Regimento Interno não deve ser utilizado como um caminho mais simples para modificar uma regra estabelecida pela Convenção.
Se determinada matéria está disciplinada na Convenção, não basta inserir uma disposição contrária no Regimento para que a regra anterior deixe de produzir efeitos.
Quando existe conflito entre os documentos, é necessário analisar o conteúdo da norma, a matéria disciplinada, a forma como foi aprovada e a hierarquia aplicável.
Por isso, antes de afirmar que determinada conduta é proibida simplesmente porque “está no Regimento”, é importante verificar também o que determina a Convenção.
Existe uma hierarquia?
Para facilitar a compreensão, é possível visualizar a relação de forma simplificada:
LEGISLAÇÃO
↓
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
↓
REGIMENTO INTERNO
Isso significa que o Regimento deve observar a Convenção e ambos precisam respeitar a legislação.
Esse último ponto é particularmente importante.
Uma disposição não se torna automaticamente válida apenas porque está escrita na Convenção ou no Regimento.
A Convenção pode contrariar a lei?
Não.
A autonomia dos condomínios para estabelecer suas próprias regras encontra limites na legislação.
Portanto, diante de uma discussão, não basta verificar apenas se determinada proibição aparece na Convenção ou no Regimento Interno.
É necessário analisar também se aquela disposição é juridicamente válida.
Dependendo da matéria, essa análise pode envolver o Código Civil, a Lei nº 4.591/1964 e outras normas aplicáveis, além da jurisprudência dos tribunais.
E se a regra tiver sido aprovada em assembleia?
Aqui aparece outro equívoco bastante comum:
“Foi aprovado em assembleia, então está resolvido.”
Não necessariamente.
A assembleia possui poderes importantes dentro da administração condominial, mas suas decisões também precisam respeitar os limites legais, a Convenção e os quóruns exigidos para cada matéria.
Por isso, diante de uma deliberação, algumas perguntas precisam ser feitas:
Qual matéria foi votada?
Qual era o quórum necessário?
A assembleia poderia decidir aquela questão?
A decisão alterou, na prática, alguma disposição da Convenção?
A deliberação respeita a legislação?
A resposta pode mudar completamente a validade daquela regra.
A Convenção pode ser alterada?
Sim, mas não de qualquer maneira.
O Código Civil estabelece quórum específico para alteração da Convenção, justamente porque mudanças nesse documento podem afetar direitos e obrigações de todos os condôminos.
O material utilizado como referência também destaca que a Convenção pode ser atualizada, especialmente diante de mudanças relevantes na realidade do condomínio ou da necessidade de adequação de suas regras.
Portanto, alterar uma regra estrutural da Convenção não deve ser confundido com simplesmente atualizar uma norma cotidiana do Regimento Interno.
Onde encontrar a Convenção do condomínio?
Muita gente mora durante anos em um condomínio sem nunca ter lido a Convenção.
O documento geralmente pode ser solicitado ao síndico ou à administradora. Dependendo da situação, também é possível obter a Convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.
E conhecer esse documento não é importante apenas quando aparece um problema.
A Convenção também merece atenção antes da compra de um imóvel.
Vai comprar um apartamento? Leia a Convenção antes
Imagine comprar um imóvel com um projeto específico: realizar determinadas reformas, utilizar a unidade para determinada finalidade ou explorar locações de curta duração.
Depois da compra, você descobre que o condomínio possui regras que interferem diretamente naquele projeto.
É justamente por isso que uma análise documental imobiliária não deve se limitar à matrícula e às certidões do vendedor.
Dependendo da operação, a Convenção, o Regimento Interno e as atas de assembleia podem revelar informações importantes sobre a utilização do imóvel.
Airbnb, animais, obras e áreas comuns: não existe resposta automática
Questões condominiais raramente devem ser analisadas a partir de uma única frase retirada do Regimento.
Quando surge uma discussão envolvendo locação por temporada, animais, obras, vagas, salão de festas, multas ou utilização de áreas comuns, é necessário identificar qual é a origem da restrição.
Ela está no Regimento?
Está na Convenção?
Foi criada por assembleia?
Existe previsão legal?
A Convenção permite que o Regimento discipline aquela questão?
Esse caminho é muito mais seguro do que simplesmente concluir que algo é permitido ou proibido porque existe uma regra escrita em algum documento do condomínio.
Antes de discutir uma regra, descubra de onde ela veio
Talvez essa seja a pergunta mais importante em qualquer conflito condominial:
“Onde está prevista essa regra?”
Depois disso, vem a segunda:
“Esse documento poderia estabelecer essa regra dessa forma?”
Uma multa, proibição ou obrigação não deve ser analisada isoladamente. É preciso verificar a Convenção, o Regimento, as deliberações assembleares e a legislação aplicável.
Porque, no condomínio, não basta saber o que está escrito. É preciso saber onde está escrito, quem poderia decidir e se aquela regra é juridicamente válida.
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Antes de comprar um imóvel ou transformar uma discussão condominial em um problema maior, vale entender exatamente o que dizem os documentos.
Conhecimento é poder e simplifica a vida.